Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, créant un vide juridique pour les investisseurs immobiliers dans le neuf. Plusieurs propositions de successeurs ont émergé, dont le 'dispositif Jean-Brun' (du nom du député rapporteur) en discussion à l'Assemblée nationale en 2025. Où en sommes-nous concrètement en 2026 ? Quelles alternatives pour les investisseurs du Nord/Pas-de-Calais ? Le Temple de l'Immobilier, propulsé par I59, fait le point factuel et propose des alternatives concrètes immédiatement disponibles.
État des lieux et alternatives
Pinel : fin actée au 31/12/2024
Le dispositif Pinel et Pinel+ a pris fin le 31 décembre 2024 sans prolongation. Aucun nouvel investissement Pinel n'est éligible depuis 2025. Les opérations Pinel signées avant cette date continuent leur cycle (réduction d'impôt sur 6/9/12 ans selon engagement).
Dispositif Jean-Brun : en cours de discussion
Proposition portée par le député Jean-Brun en 2025 : successeur du Pinel avec ciblage zones tendues, plafonds de ressources, location nue 9 ans, réduction d'impôt 8-12%. État au 1er trimestre 2026 : en navette parlementaire, non encore adopté. Pas d'effet immédiat.
Denormandie : alternative immédiatement disponible
Denormandie reste actif jusqu'à fin 2027 minimum. Conditions : ancien à rénover (25% travaux mini), commune éligible (Douai, Lens, Béthune, Cambrai... dans le Nord/PDC), location nue 6/9/12 ans, réduction jusqu'à 21%. Notre solution prioritaire 2026.
LMNP : valeur sûre intemporelle
Le statut LMNP n'est pas un dispositif fiscal temporaire mais un régime fiscal permanent inscrit dans le Code général des impôts. Amortissement comptable, fiscalité quasi nulle 15-20 ans. Aucun risque de suppression à court ou moyen terme. Stratégie pérenne.
Déficit foncier : cumul possible
Le déficit foncier permet de déduire jusqu'à 10 700€/an de votre revenu global sur travaux de rénovation. Cumulable avec Denormandie (sur tranche au-delà des 25% éligibles Denormandie) ou en stratégie autonome. Excellent pour TMI 30%+.
Anticiper Jean-Brun ou agir maintenant ?
Notre conseil 2026 : NE PAS ATTENDRE Jean-Brun (incertitudes calendrier et conditions). Privilégier Denormandie + LMNP + déficit foncier IMMÉDIATEMENT. Ces dispositifs cumulés offrent des rentabilités équivalentes ou supérieures, et leur fiscalité est sécurisée.