L'estimation d'un appartement diffère sensiblement de celle d'une maison. De nombreux critères spécifiques entrent en compte : étage (la valeur augmente avec la hauteur jusqu'au 4ème, sauf RDC), exposition (sud/sud-ouest valorisé), présence d'ascenseur (incontournable au-dessus du 3ème), charges de copropriété (impact direct sur le revenu net), travaux votés ou prévus, état des parties communes, règlement de copropriété. À Douai et dans le Douaisis, le marché de l'appartement est dynamique grâce à la demande étudiante (IMT, Sciences Po) et aux jeunes actifs. Notre méthode prend en compte tous ces paramètres pour une estimation au plus juste.
Critères spécifiques à l'appartement
Étage et accessibilité
RDC : -10 à -15% (sauf avec terrasse/jardinet privatif). 1er-3ème sans ascenseur : neutre à -5%. 4ème+ avec ascenseur : +5 à +10%. Dernier étage avec vue : +10 à +20%. Nous documentons précisément l'impact.
Exposition et luminosité
Sud / sud-ouest : +5 à +10%. Est ou ouest : neutre. Nord : -5 à -10%. Traversant (double exposition) : +5%. Vue dégagée : +5 à +15% selon le panorama. Photos lumière naturelle indispensables.
Charges de copropriété
Élément crucial pour l'acquéreur. Charges <30€/m²/an : valorisation. >50€/m²/an : décote. Nous analysons les 3 derniers PV d'AG, le règlement, les fonds de travaux. Une copro saine peut valoir +15 000€ par rapport à une copro dégradée.
Travaux votés ou à prévoir
Ravalement, ascenseur, toiture, chauffage collectif : nous chiffrons les travaux votés et à venir. Un appartement avec 15 000€ de travaux votés non payés vaut 15 000€ de moins, point. Acquéreur de plus en plus exigeant sur ce point.
DPE et conformité énergétique
La loi Climat & Résilience interdit la location des G dès 2025 et des F dès 2028. Un appartement classé F ou G perd 10-20% de valeur sur le marché. Nous identifions précisément le DPE et l'impact prix.
Marché local par type
Studio Douai : forte demande étudiante, 1 800€/m² moyen. T2 : 1 900€/m², jeunes actifs. T3 : 2 000€/m², familles. T4+ : moins demandé en appartement, à juste prix uniquement.